馬來西亞商用分層產業遭徵收銷售及服務稅 物業協會籲豁免維護費及儲備金 力保物業管理永續

馬來西亞房地產與設施經理協會（MIPFM）近期正式向財政部及皇家關稅局提交呼籲書，促請政府重新審視並豁免對商用分層產業維護費及儲備金所徵收的銷售及服務稅（SST）。這項6%的稅務自2024年2月起實施，涵蓋了廣泛的商業物業類型。與此形成對比的是，住宅分層產業已自2024年4月1日起獲得這項稅務豁免。

該協會對此政策表達高度關注，認為在當前生活成本普遍上漲之際，對商用分層產業的維護費及儲備金徵收銷售及服務稅，已對相關業主及使用者造成顯著的財務壓力。商用分層產業涵蓋辦公樓、購物中心、工業單位等，這些物業的日常營運與長期維護對商業活動至關重要，而物業管理的效率與成本直接影響到營商環境。

銷售及服務稅對商用分層產業維護費的衝擊

對物業維護費徵稅，直接削減了原本用於商用分層產業公共區域修繕與保養的關鍵資金。分層物業的公共區域需要持續投入以確保建築安全、功能完好及環境整潔。一旦維護費因稅務被攤薄，將可能導致必要修繕延遲或品質下降。長遠來看，這不僅影響物業的使用體驗與資產價值，更潛藏潛在的安全隱患，對於依賴良好物業管理環境的商家與企業構成間接影響。

儲備金非消費：對物業管理的挑戰

儲備金（sinking fund）作為物業管理的重要組成部分，其設立目的在於應對未來大型、非經常性支出，如電梯更新、結構大修等。這類項目費用龐大，需要長期累積資金。該協會認為，將儲備金貢獻視為應稅服務，與其業主共同為維護資產長期價值而儲蓄的本質相悖。對這部分資金徵稅，實質是增加業主負擔，尤其對需要大量儲備金應對即將到來大型維修的商用分層產業而言，衝擊尤甚。這項銷售及服務稅政策，被視為對積極投入資金維護物業價值的業主的一種不公平對待。

確保物業管理永續：協會對銷售及服務稅政策的建言

馬來西亞房地產與設施經理協會強調，這項對商用分層產業徵收的銷售及服務稅，與公平稅收原則存在不符。業主支付的這些維護費與儲備金旨在保護和提升共同資產，有別於一般消費或商業服務，不應成為SST的徵收對象。為確保馬來西亞物業管理服務的可持續性及可負擔性，該協會呼籲政府在政策制定上採取更全面且具諮詢性的方式。

受銷售及服務稅影響的商用物業管理費用範疇

根據該協會的看法，對以下主要物業管理費用徵收銷售及服務稅，已對商用分層產業的財務規劃與執行造成負擔：

• 公共區域（如走廊、大廳、樓梯間）的日常清潔、照明及基本維護支出。
• 電梯系統的定期檢查、年度維護合約及必要的維修費用。
• 建築物外牆的清潔、粉刷及結構性修繕費用。
• 屋頂、排水系統及防水層的檢查與維護。
• 公共設施（如消防系統、CCTV、保安設備、景觀區域）的保養及維修。
• 為未來大型維修或資產更換而預留的儲備金累積。

該協會強烈建議，政府應積極納入相關利益者進行充分諮詢，包括註冊的房地產經理、聯合管理機構（JMB）以及管理機構（MC）。這些專業人士及機構身處物業管理前線，最了解實際運作的挑戰、財務壓力及業主需求。透過與這些關鍵利益者的協商，政府能更全面了解政策的實際影響，從而制定出更合理、公平且符合行業實際情況的政策，避免因政策考慮不周而對整個物業管理體系及廣大商用分層產業業主造成負面影響。

總而言之，馬來西亞房地產與設施經理協會的訴求，清晰地揭示了商用分層產業在面臨新增銷售及服務稅時所承受的壓力。在經濟環境充滿挑戰、營運成本普遍上漲的當下，額外的稅務負擔恐將影響物業維護費的使用效率，甚至對入駐其中的商家帶來連鎖反應。該協會的呼籲不僅為了解決單一稅務問題，更旨在促使政府重視物業管理的重要性及其挑戰，推動建立一個平衡各方利益、促進物業管理健康發展的政策環境。這項關於商用分層產業SST豁免的後續發展，無疑將受到廣大業主、物業管理機構及整個房地產業界的密切關注。