香港寫字樓市場深度分析：銅鑼灣中望商業中心與尖沙咀商廈成交揭示價格調整與市場機會

近期，香港寫字樓市場錄得數宗備受矚目的商廈成交個案，特別是在銅鑼灣及尖沙咀等核心區域。這些交易不僅反映了當前商廈價格較高位有所調整的現實，也揭示了特定優質物業在長線投資及「轉租為買」策略下的吸引力。本文將深入探討這些商廈成交個案，並分析其對整體香港寫字樓市場的影響。

當前香港寫字樓市場雖然面臨較高的空置率，但位於核心商業區的指標性商廈，在具備特定條件的情況下仍能吸引買家。儘管成交價較前幾年的高峰有所回落，長線持有者仍可能錄得可觀的升幅，而新買家則期望獲得穩定的租金回報。這些交易同時透露出市場上買家結構的變化，部分用家可能正趁價格調整之際考慮「轉租為買」。

銅鑼灣中望商業中心成交詳情

一宗值得關注的交易位於銅鑼灣謝斐道，涉及區內指標性的乙級商廈——中望商業中心。據市場消息，一個位於中高層的全層單位，建築面積約為3600方呎，最近以2370萬港元易手。換算下來，該單位的平均成交呎價約為6583元。

這宗交易對原業主而言，是一筆可觀的長線投資回報證明。資料顯示，原業主於2005年5月以1332萬港元購入該單位。經過長達20年的持有期，是次沽售帳面獲利達到1038萬港元，物業價值期內大幅升值約78%。這筆交易突顯了在香港核心區域，如銅鑼灣寫字樓，持有優質物業的長線價值。

對於新的買家，投資回報是重要的考量。市場估計，該單位目前市值呎租約在25元以上，按此租金水平計算，新買家購入該單位後，料可享約4.5厘的租金回報。在目前的市場環境下，這個回報率對於商業物業投資者具有一定的吸引力。

中望商業中心價格調整與長線價值

中望商業中心地理位置優越，鄰近港鐵銅鑼灣站，步行約5分鐘可達，同時也靠近時代廣場等核心地標，交通便利，配套齊全。這些優勢使得大廈的租賃市場一向活躍，吸引了會計師事務所及各類專業服務機構等租戶。過去，由於業主普遍看好物業前景並傾向惜售，導致大廈市場交投量不多。例如，在2018年至2021年商廈市場交投相對熾熱時期，中望商業中心曾連續四年錄得「零」成交。

然而，雖然本次成交的原業主錄得大幅升值，但對比該廈過往的高價成交，現時的價格已出現明顯調整。以該廈18樓一個比最新成交單位樓層較低的單位為例，該單位在2017年4月以4392萬港元易手，當時平均成交呎價高達1.22萬港元。對比之下，是次中高層單位的成交呎價（6583元）較2017年高位下跌約46%。這反映出，儘管個別物業的長線升值能力驚人，但在當前市場周期下，價格相對於數年前的高峰已出現顯著回調。

尖沙咀寫字樓市場：新文華中心交易分析

除了銅鑼灣寫字樓的交易外，尖沙咀寫字樓市場亦有成交錄得。在尖東指標性的新文華中心，A座一個低層單位，建築面積約為830方呎，最近以654萬港元成交，平均呎價約7880元。

這宗新文華中心的商廈成交個案，在長線投資回報方面呈現不同景象。據悉，原業主於2008年4月以630萬港元購入該單位，持有時間長達17年。是次以654萬港元易手，帳面獲利約24萬港元，期內物業價值僅微幅升值約3.8%。這顯示，相較於中望商業中心長達20年的78%升幅，新文華中心這個單位在17年內的升幅相對溫和，其最新成交價幾乎回到了17年前的購入水平。

從租金回報角度看，新文華中心該單位的現時市值呎租約為25元。按照是次成交價計算，新買家購入後預計可享約3.8厘的租金回報，略低於中望商業中心的預計回報率。

如同中望商業中心，新文華中心近年來的成交價也經歷較大幅度回調。回顧2018年，新文華中心曾錄得呎價高達13668元的成交個案，當時A座3樓一個建築面積約4463方呎的單位，以6100萬港元易手。相比之下，目前的成交呎價（7880元）較高峰期回落約42%。這也意味著，新文華中心的造價已回到了大約2010年的水平。

當前香港寫字樓市場的機遇與挑戰

這兩宗位於香港兩大核心商業區指標商廈的商廈成交，雖然個別業主因持有時間長而錄得升幅，但也共同反映了當前香港寫字樓市場面臨的價格調整壓力。儘管整體市場空置率仍然高企，市場上並非沒有買賣活動。

有市場觀察指出，隨著商廈價格從高位回落，市場上可供選擇的盤源類型有所增加。這鼓勵了一部分原本租用辦公空間的企業或專業人士，開始考慮「轉租為買」，購入合適的物業作為自用，以鎖定長期的營運成本並伺機獲得資產增值。此類買家通常具有明確的自用需求，而非純粹的短線投資，他們的入市為當前的香港寫字樓市場帶來一定的流動性。

影響商廈成交量的關鍵因素

展望未來，影響香港寫字樓市場及商廈成交量的因素多元且複雜。投資者和用家應密切關注以下幾點：

• 整體經濟環境走勢： 宏觀經濟表現直接影響企業的擴張意願和辦公空間需求。
• 利率變化趨勢： 借貸成本是影響物業投資決策的重要因素，利率走向將左右買家的入市意願和融資能力。
• 內地與香港的人流及商業活動恢復： 跨境往來和商業交流的復甦程度，對支撐本地商業活動及寫字樓成交有關鍵作用。
• 商廈空置率變化： 高企的空置率對租金和樓價構成壓力，其未來走向是評估市場供需狀況的重要指標。
• 新建寫字樓供應： 未來落成的新供應會否進一步加劇競爭，影響現有物業價值。
• 市場信心與政策導向： 投資者和企業的市場信心以及相關政策，都會影響市場活躍度。

總體而言，當前香港寫字樓市場呈現複雜局面：核心地段的優質物業因其稀缺性和地理優勢仍有吸引力，但價格已較前幾年顯著調整；長線持有者仍可從過去的低位購入價中獲利，但短中期買家面臨挑戰；而部分用家則可能將當前視為入市時機，以取代租賃支出。未來香港寫字樓市場走向，仍需綜合評估上述多項因素。