自主都更信用保證助攻！ 賴總統啟動新戰略 擴大青年安居社會住宅
[記者報導]
台灣正面臨居住正義與老屋安全的雙重挑戰，總統賴清德於昨日（20日）召開重要會議，正式宣示將加速推動都市更新（都更）工作，並特別強調「自主都更」模式的發展。為有效推展此一願景，政府將設立「自主都更信用保證機制」，此舉旨在降低金融機構的放款風險，鼓勵更多民眾參與都更，並期望能與地方政府合作，將現有私人住宅轉化為青年或社會住宅，以緩解日益嚴峻的居住壓力。
這次政府主導的 自主都更 戰略，展現了對解決老屋安全、提升居住品質及實現社會公平的堅定決心。內政部官員進一步說明，現行的 自主都更 推動仍有龐大的成長空間。總統所提出的「 自主都更信用保證機制 」將是未來政策推動的關鍵配套。無論是都更案的啟動抑或後續的資金籌措，融資的順暢與否至關重要。目前，該機制的具體運作細節仍在積極研議中，預計將與其他管理策略，如金融支持、稅賦減免及專業輔導等，共同構成擴大 社會住宅 供給的整體規劃，最終目標是為廣大民眾，特別是青年族群，提供更優質、更負擔得起的居住選擇。
在擴充房源方面，政府已有初步規劃。其中，透過與現有房屋所有權人討論，探討是否能以包租代管方式，或盤點建商手中未出售的餘屋，來增加適合婚育家庭入住的住宅量能，這部分有待進一步的研議與溝通。
危老都更博覽會上的政策宣示：安全、效率與多元並進
昨日，總統賴清德親臨「第七屆危老+都更博覽會」，就國家經濟發展與居住政策發表看法。他肯定了前總統蔡英文八年任期內，台灣經濟的亮眼表現，包括年平均經濟成長率高達3.2%，位居亞洲四小龍之首，並超越日歐平均值；近期單月外銷訂單更超越韓國，創下歷史新猷。
隨後，總統將焦點轉向居住安全與都市更新。他指出，僅在台灣六個主要城市（六都）中，便有高達350萬戶的老舊住宅，這些房屋在結構安全與居住品質上存在潛在風險。為此，政府過去積極推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）的修法與執行。透過成立單一窗口、提供容積獎勵、稅賦減免、金融支持、簡化行政流程及運用公權力等多面向手段，至今已取得不錯成效。
總統進一步闡述，現行的都更方式已日趨多元，不再是單一僵化的模式。為了讓更多民眾擺脫老舊房屋的困境，政府未來將著力協助民眾建立更具彈性的「 自主都更 」模式。在金融支援方面，新設立的「 自主都更信用保證機制 」，將扮演關鍵角色。此機制的核心目標是透過政府的信用擔保，降低金融機構承貸風險，進而提升其放款意願。這項措施是政府在都更領域的一項創新做法，並強烈呼籲各縣市政府能與中央政府緊密合作，共同推動。
青年安居政策再升級：擴大社宅、加碼補貼，鼓勵婚育
除了都更議題，總統亦強調對青年族群的關懷與支持。他提到，本月（六月）行政院已通過「青年婚育租屋協助專案」。該專案涵蓋四大核心方向：優先入住 社會住宅 、提高租金補貼額度、放寬申請資格限制，以及增加可申請補助項目。
其中，最受矚目的政策之一，是政府承諾在2028年前，釋出約1萬戶 社會住宅 ，特別規劃為「婚育宅」。此舉旨在為年輕朋友提供穩定、安心的居住環境，鼓勵他們「敢婚、願生、樂養」，進而降低因居住問題而延遲婚育的考量。
自主都更的潛力與挑戰：金融支持、稅務誘因與專業輔導的協同作用
此次政府積極推動「 自主都更 」，其背後邏輯是希望透過更細緻、更貼近民眾需求的策略，克服過去都更進展緩慢的難題。傳統的都更模式，常因整合困難、資金籌措不易、住戶意見分歧等因素而停滯。 「 自主都更 」的提出，意在賦予住戶更大的主導權，讓他們能在政府輔導與支持下，自行組織、規劃與執行重建計畫。
「 自主都更信用保證機制 」的設立，是解決資金痛點的關鍵。對於僅有部分資金的住戶，或中小型建商而言，取得銀行融資是推動都更的首要關卡。透過信用保證，政府相當於為銀行提供一層保障，降低了呆帳風險，自然能提高金融機構的放款意願。這將有助於加速個案啟動，並降低整體融資成本。
此外，內政部官員提到的「金融支持、稅賦減免與專業輔導」，更建構了多面向的支援體系。金融支持不僅限於信用保證，可能包含優惠貸款利率、延長還款期限等。稅賦減免則可針對都更過程中的房屋稅、地價稅，甚至未來房屋出售的交易稅等，給予一定優惠，降低住戶經濟負擔。而「專業輔導」至關重要，能幫助住戶釐清複雜法規、技術問題，提供專業諮詢，確保都更計畫順利推行，避免潛在糾紛。
擴大房源供給：從包租代管到盤點餘屋的多樣化策略
針對擴大房源供給，特別是針對青年與婚育家庭的需求，政府正試圖從不同管道開拓來源。除了新建 社會住宅 ，盤點並活化現有房產是另一條重要途徑。
「包租代管」模式，是政府鼓勵屋主將房屋出租給社會住宅包租代管業者，再由業者轉租給有需要民眾，其中可能包含租金差額補貼，讓房東有穩定收益，租客能以較優惠價格入住。這種方式能快速增加可供出租房屋數量，尤其適合短期內有居住需求的家庭。
「盤點建商空餘屋」則是針對市場上可能存在的餘屋量，與建商協商，將部分房屋以優惠條件出租或出售給特定族群，如青年首購族、婚育家庭等。這不僅能幫助建商去化庫存，更能有效利用現有建築資源，提高房屋使用效率。
這些策略的共同目標，是為了在短期內迅速增加市場上的可負擔住宅供給，並引導資源流向最需要的人群。這也反映了政府在居住政策上，已從單純供給面擴張，轉向更注重供給的質量、效率及公平性。
自主都更與社會住宅的協同效應：構築更完善的居住安全網
「 自主都更 」與「 社會住宅 」政策的相互配合，預示著政府正試圖建立更全面、更彈性的居住安全網。 自主都更 解決了老舊房屋的結構安全與居住品質問題，提升了整體居住環境水平；而 社會住宅 及相關租屋協助政策，則直接針對年輕人、弱勢家庭等，提供可負擔居住選項。
未來，當更多老舊社區透過 自主都更 而煥然一新時，其中一部分更新空間，或由政府與建商合作釋出的部分房源，將有機會納入 社會住宅 或婚育宅體系，讓更多人受惠。這種「更新與供給並行」的模式，不僅能解決當前居住困境，更能為城市永續發展奠定穩固基礎。
雖然「 自主都更信用保證機制 」及相關青年婚育租屋協助專案的具體細節仍在研議中，但其政策方向已然清晰：政府正積極運用多元工具，從金融、稅務、輔導到房源供給，全方位解決台灣居住問題。這項由總統親自揭示的新戰略，能否有效加速都更進程，並為台灣民眾，特別是青年世代，帶來實質的居住改善，值得我們持續關注與期待。