央行信用管制衝擊交屋潮，「貸款困境」讓首購族與換屋族皆受影響

【記者 王宥傑 報導】

台灣房地產市場正迎來史上最大規模的交屋潮，然而，中央銀行（央行）持續緊縮的信用管制政策，以及未調整的利率，卻讓眾多購屋者面臨嚴峻的「貸款困境」。尤其在「大華建設」的預售屋項目即將進入交屋階段的此時，許多民眾因貸款成數受限，資金規劃被打亂，甚至尋求地下管道，引發普遍民怨。本文將深入探討央行信用管制對下半年房市的影響，以及其對首購族與換屋族的實際衝擊。

央行選擇性信用管制持續，房市「貸款困境」加劇

不動產業界人士指出，央行自去年九月起實施的選擇性信用管制，至今未有鬆綁跡象，加上近期理監事會決定維持利率不變，這無疑為下半年房市增添變數。市場預期將持續盤整，樂觀前景難期。尤其中央銀行對於購屋貸款的嚴格審核，讓許多即將迎接新居落成的民眾，在辦理貸款時遭遇前所未有的挑戰。

H2: 預售屋進入交屋期，貸款成數受限引發爭議

「許多民眾過去幾年購買預售屋時，並未預見當前嚴格的第七波選擇性信用管制。如今，房屋即將進入交屋階段，貸款條件卻出現劇烈變動，這不僅讓許多購屋者措手不及，更可能引發嚴重的交易糾紛。」業界領導者表示，民眾普遍難以理解為何會採取如此「一刀切」的政策。過去幾年的購屋決策，是基於當時的市場環境與貸款條件，然而現行的信用管制措施，卻在交屋階段對貸款成數、條件設下重重關卡，導致資金出現了嚴重的缺口。

他進一步解釋，政府的施政，尤其是影響民生經濟的政策，最起碼的原則應是具有「預見性」，讓民眾能夠在政策發布前，有時間進行資金規劃與調度。然而，現行的信用管制措施，卻在不預警的情況下，對已然形成的交易造成衝擊，使得經濟活動與人民的資金規劃都蒙受了不確定性。這種缺乏預見性的政策執行，無疑對購屋者造成了極大的困擾。

H2: 史上最大交屋潮來襲，貸款困難逼民眾走上「地下錢莊」

今年被預期將迎來歷年來最大的交屋潮，預計取得使用執照的戶數將達到約十五萬戶。值得關注的是，這波交屋潮的主要來源，是配合政府推動都市更新（都更）及危老建築重建政策的成果。然而，令人憂心的是，在當前嚴峻的貸款環境下，許多民眾在申請房屋貸款時遭遇極大困難。

「現階段民眾貸款極度困難，甚至走入地下錢莊。」業界人士無奈地表示。過去，部分民眾或許能透過較寬鬆的貸款條件，順利取得資金，但現今的信用管制，不僅限制了貸款成數，也對借款人的條件設定了更嚴格的標準。許多符合都更危老政策資格的民眾，原本是為了居住安全與環境改善而進行重建，卻在資金取得上碰壁，這無疑是對政府政策推動的一大阻礙，也讓民眾感受到無力與失望。

這位業界領導者語重心長地呼籲，希望央行能夠更加體諒民眾在當前環境下的疾苦。這些即將交屋的房屋，許多是民眾長期以來的居住夢想，也是對政府都更危老政策的響應。如果因為貸款問題而導致這些房屋無法順利進入市場，不僅會影響個人生計，也會對整體房地產市場的穩定造成衝擊。

H3: 換屋族「舊屋出售期限」延長，實質效益成疑

此外，針對近期換屋族群所面臨的舊屋出售期限問題，央行也進行了相應的調整，將期限從原先的一年延長至十八個月。然而，業界人士對此實質效益表示質疑。

他解釋，雖然期限延長，但銀行在審核貸款時，對於借款人違反切結事項（例如未在期限內出售舊屋）將產生的不利違約效果，依然會有所顧慮。銀行為了規避潛在的稽查成本與後續的訴訟處理，勢必會更加謹慎。因此，即使採用切結方式作為過渡，銀行仍可能不願意輕易貸款給這類換屋民眾。

這意味著，即使換屋族群的舊屋出售期限延長，但實際上面臨「自住客換屋」貸款限制的問題依然存在。許多換屋者，可能仍然受到「擁有一戶以上房屋」的貸款管制內容限制，導致其舊屋在市場上缺乏買氣，即使延長至十八個月，也未必能夠順利出售，進而影響其換購新屋的資金籌措。這對於真正有自住需求的換屋族群來說，無疑是雪上加霜。

H3: 資金「水龍頭」緊縮，高價住宅與首購族皆受影響

談及市場資金的流動性，業界人士指出，去年央行兩次調升存款準備率，已從市場抽走了約三千億元資金。此次理監事會並未降低存款準備率，意味著市場資金的「水龍頭」依然緊縮，資金來源不足的問題並未得到緩解。

更令人擔憂的是，這種資金緊縮的狀況，不僅影響了高價住宅市場，甚至對首次購屋者也造成了傷害。業界領導者強調，目前對於高價住宅的認定標準，仍沿用十幾年前的標準，這種過時的標準，即使是首購族，在貸款時也可能因此受到不公平的限制，問題依然存在且未能獲得有效解決。

總體而言，央行此次未鬆綁房市信用管制，加上嚴峻的貸款環境，預期將導致下半年房地產市場持續面臨盤整壓力。尤其是當前數十萬戶的交屋潮，若未能有效緩解民眾的貸款困境，恐將引發更廣泛的交易糾紛與社會民怨。業界呼籲，政府應審慎評估現行政策的影響，並尋求更具彈性與預見性的解決方案，以穩定房地產市場，並保障民眾的居住權益。