大馬遏止爛尾樓潮：Rehda Institute建議實施分級發展商許可及房屋完工擔保制度

馬來西亞房地產市場長期以來飽受爛尾樓問題的困擾，不僅嚴重衝擊購房者的信心，也威脅整體市場的穩定。為有效遏止此趨勢，大馬房地產發展商協會機構（Rehda Institute）近日提出兩項關鍵建議，旨在從根本上解決爛尾樓難題，同時強化對購房者的保障。這兩項核心建議分別是建立一套「分級發展商許可制度」與設立「房屋完工擔保制度」。

Rehda Institute 主席在近期受訪時表示，他們建議實施類似信用評級的分級系統，用以明確區分經驗豐富、過往記錄良好、財務狀況穩健的發展商，與經驗相對較少的業者。根據提案，具備超過20年經驗並擁有成功項目交付記錄的成熟發展商，因其對購房者風險較低，應享有更為精簡的開發審批流程。相對地，較新的發展商則需接受更嚴格的監督，並需逐步建立正面的業績記錄。這套分級發展商許可制度的目標，是期望透過市場機制的引導，鼓勵發展商持續維護良好的信譽和高效的經營，從而有效降低爛尾樓的發生機率。

深入分析爛尾樓成因與數據

這些建議基於 Rehda Institute 最新發布的《爛尾樓：挑戰、洞察與解決方案》研究報告。該報告深入剖析了馬來西亞爛尾樓形成的根本原因，並提出多項具體可行的政策建議，期望能有效預防未來爛尾樓情況的發生。報告指出，雖然爛尾樓項目常被公眾普遍歸咎於發展商，但這往往是一種過於概括的看法。事實上，獨立發生的爛尾樓案例通常涉及非該協會成員的發展商。Rehda Institute 在研究過程中與住房及地方政府部門緊密合作，獲取了官方數據，並進行了獨立專業分析，方得以提出這些具有建設性的建議。

Rehda Institute 強調，購房者在購買任何物業前，最基本的防線是進行深入研究並了解發展商的背景。住房及地方政府部門的網站通常會公開被列入黑名單的發展商名單。若購房者選擇購買市場上前列頂級發展商所開發的項目，遭遇爛尾樓的風險將是最低的。這意味著，購房者本身的盡職調查是避免爛尾樓風險的第一步。

官方數據揭示爛尾樓規模與類型

根據報告數據，截至2024年第三季度，自1990年代以前至今，全馬共有多達 30,371 個獲許可的房屋項目慘遭遺棄，成為爛尾樓。其中，高達 66% 或超過 20,000 個項目，其定價位於 20萬令吉或以下，這些項目包含了可負擔房屋及標準住宅。這組數據明確顯示，爛尾樓問題並非僅限於高價項目，實際上對中低收入群體產生了更大的影響。

爛尾樓的供需失衡挑戰

報告中指出，導致爛尾樓問題的主要原因之一，是政府強制對開發項目實施價格管制單位，亦即設定可負擔房屋配額。儘管發展商必須嚴格遵守所在州的規定強制執行可負擔房屋配額，但在某些特定地點，可能根本沒有對可負擔房屋的實際需求，這導致了明顯的供需不匹配問題。即使在地理位置優越、發展商信譽良好且記錄穩健的情況下，這些價格管制單位仍面臨挑戰，這主要歸咎於購房者的資格審核問題。一個關鍵的限制在於，潛在購房者需透過州政府提交申請，然後州政府再提供一份符合資格的個人名單給發展商。這意味著發展商無需負責初步篩選。因此，這些名單有時可能已經過時，導致發展商無法有效接觸到真正的潛在購房者，進而增加爛尾樓風險。

Rehda Institute 提到，發展商曾分享過案例，有些名單上的「合格」購房者實際上是高收入人士。這可能是因為他們早年（如10-20年前）的收入狀況未在數據庫中及時更新。因此，這些經濟寬裕且認為地點和價格可接受的個人，可能會註冊為合格買家並購買物業，即使他們並非真正需要自住。他們可能隨後將其出租或用於其他目的。與此同時，真正有購買需求卻因數據庫過時而無法負擔物業的潛在購房者，反而無法購買，加劇了爛尾樓的機率。此外，這種不匹配情況也可能發生在監管規定方面，例如對可負擔房屋單位實施一概而論的百分比要求（如30%），可能與特定地點的細微差異不符。因此，不匹配並非完全由於缺乏購買興趣，可能有感興趣的買家，但他們偏好的地點與可用的價格管制單位不符。

雪蘭莪州的爛尾問題與成因

在地域分佈上，30,371個爛尾樓單位中，有 16,770 個位於雪蘭莪州，這使得雪蘭莪成為馬來西亞半島面臨爛尾樓問題最嚴重的州屬。這恰好反映了前述的供需不匹配問題。Rehda Institute 研究與教育總監表示，與其他州相比，雪蘭莪州家庭平均收入在3000至4000令吉的比例相對較低。雖然政府在房屋開發中實施了價格控制策略，但高收入購房者對購買這些物業並不感興趣。這在房地產市場造成了供需不匹配，最終導致了單位被遺棄。Rehda Institute 建議，在雪蘭莪的黃金地段，強制執行適用於鄉村地區的可負擔房屋配額可能並不合適。例如，八打靈再也作為一個收入較高、人口富裕的地區，對包含價格管制單位的項目的需求可能較低。

經濟狀況快速變化，這對發展商完成開發項目帶來諸多挑戰，特別是整個流程可能需要數年時間，期間情況會發生顯著變化。Rehda Institute 研究與教育總監解釋，現金流在房地產開發中至關重要，這需要巨額資金來履行強制規定及建築成本。她分享了一個實際案例，某個發展商未能完成其項目，正是因為他們缺乏財務能力來滿足當局突然提出的一項額外要求，該要求原本並非發展商擬議開發計劃的一部分。由於地方當局要求該發展商建造一座水箱，以供應周邊社區，這項強制規定影響了公司的現金流。最終，該發展商因無力承擔建造一個100萬令吉基礎設施的成本而不得不放棄項目，導致爛尾樓。這個案例凸顯了缺乏彈性及計畫外要求對發展商財務穩定性的潛在致命影響。

建立房屋完工擔保制度 保護購房者

除了上述建議，Rehda Institute 還提出建立一個由政府主導的「房屋完工擔保制度」（Housing Completion Guarantee System, HCGS），以保護購房者免受財務損失，並確保即使發展商破產，項目也能得以完成。報告顯示，韓國自1993年成立住房事業金融合作社以來，便實施了一項房屋擔保系統，旨在保護購房者免受預售房屋模式潛在風險的影響。如今，該合作社已轉型為一家名為韓國住宅和城市擔保公司（HUG）的上市公司，擁有龐大資本。HUG 的成立標誌著房屋完工擔保功能的關鍵轉變，從私營部門主導模式轉向由公共部門管理，有效保護購房者並確保房屋項目的完工。

值得注意的是，HCGS 並非一項新提案，事實上 Rehda Institute 約在10年前便已提出，當時建議的資金來源包括政府、銀行、保險公司、發展商及其他利益相關者。然而，這個想法至今仍未實現。Rehda Institute 強調，鑒於住房及地方政府部門致力於解決房地產爛尾樓問題，馬來西亞可以借鑒並調整韓國成功的房屋完工擔保系統。如果一個公共部門機構可以在韓國管理此類擔保，那麼沒有理由阻止馬來西亞政府設立類似機構。他們認為，馬來西亞迫切需要實施這樣的機制來保障購房者的權益，減少爛尾樓帶來的衝擊。

總體而言，大馬房地產發展商協會機構透過其最新報告及提出的分級發展商許可與房屋完工擔保制度等建議，為解決馬來西亞長期的爛尾樓問題提供了重要的洞察與可行方案。這些改革措施若能有效實施，不僅能增強購房者對房地產市場的信心，更能促進整個行業的健康穩定發展，最終減少爛尾樓對社會經濟造成的負面影響。