香港樓市挑戰加劇：二手成交顯著放緩 獲利比率創16年新低

受多重不利因素影響，香港樓市正面臨顯著挑戰。市場上買家入市態度普遍審慎，導致二手成交量顯著放緩。特別是物業轉手獲利比率，已跌至多年來的低位。全球經濟前景不明朗、貿易關係緊張、發展商新盤定價策略以及未來利息變數，均持續影響準買家信心，使得香港樓市環境更趨複雜。

進入四月份，住宅市場的二手成交表現明顯遜於早前。根據主要地產代理行的數據，本港十大主要屋苑的成交量較上月錄得逾三成的跌幅，反映出二手成交氣氛顯著轉淡，市場觀望情緒濃厚。在資產保值和增值的考量下，不同的市場參與者正採取各自的策略以應對當前的香港樓市環境。

市場策略個案：從「套股換樓」到捕捉銀主盤

在當前香港樓市的調整期，部分自用買家及資深投資者正積極尋找入市機會，展現出不同的應對策略。

嘉湖山莊「套股換樓」個案分析

一個值得關注的市場個案顯示，有自用買家選擇將部分股票套現轉而購入物業，實行「套股換樓」的策略。例如在天水圍嘉湖山莊，近期錄得一宗位於景湖居第三座低層A室的成交。單位實用面積638平方呎，享有內園泳池景致。據了解，購入該單位的買家為區內居民。他們認為現時樓價已較過往調整，達到一個可以考慮入市的水平，因此沽出部分股票資產，購入此單位作自住用途，體現了套股換樓的思路。該單位原先開價470萬元，經議價後以460萬元易手，實用呎價約7,210元。翻查資料，同座同室單位在2021年曾以670萬元成交，而即使是今年較高樓層的同類單位，亦曾錄得490萬元的轉售價。是次成交價460萬元，反映該單位目前的價格處於一個相對低位。套股換樓策略可以在一定程度上減輕股市波動帶來的風險，但也需面對在樓價下行周期中入市可能面對的壓力。

荃灣中心資深投資者入市銀主盤

與此同時，市場交投速度的減慢對部分具經驗的投資者而言，反而是尋找入市機會的窗口。近期在荃灣中心，一位資深投資者便在數日內先後購入該屋苑的單位作投資用途。其中一宗較受市場注目的二手成交，涉及第十八座中層F室的一個銀主盤，實用面積329平方呎。該單位原先放盤價為305萬元，近期調整至270萬元後吸引了多組準買家洽商。這位資深投資者在衡量單位的潛在價值，特別是考慮到銀行對該單位的估價達到309萬元後，隨即將出價提高至273萬元，成功購入該銀主盤，實用呎價約8,298元。據資料顯示，該單位原業主於2005年以約103.8萬元購入，持貨約20年後轉手，賬面獲利約169.2萬元，單位期間升值約1.6倍。

獲利比率創新低 反映市場普遍壓力

從更宏觀的數據來看，香港樓市私宅轉手獲利的普遍性正在下降。根據地產研究部綜合土地註冊處的資料分析，2025年第一季全港共錄得3,317宗私宅轉手錄得獲利的買賣登記。這佔同期已知上手買入價的二手成交總數的比例為63.4%。與前一季（2024年第四季）的65.4%相比，下跌了兩個百分點，這已是連續第七個季度錄得下跌。更值得注意的是，這一獲利比率創下了自2009年第二季以來的最低水平，即是近16年來的最低位。這組數據明確反映了當前樓價的回調，以及發展商以較低價格推售新盤對二手市場轉售獲利比率造成的擠壓效應。

儘管整體獲利比率下跌，但在部分大型屋苑中，轉手錄得獲利的宗數仍然較多。在第一季錄得最多宗數獲利登記的屋苑中，嘉湖山莊以61宗位居榜首，其獲利成功比率達到75.3%。緊隨其後的是愉景灣，錄得38宗獲利登記，成功比率為61.3%。這顯示在某些屋苑中，儘管整體香港樓市下行，仍有一定數量的單位因各種原因成功以獲利價轉售，但這並未能扭轉整體獲利比率下降的趨勢。

影響香港樓市前景的關鍵因素分析

當前香港樓市面臨的挑戰是多方面的，主要受以下因素影響：

• 地緣政治與全球經濟前景不明朗，影響整體市場信心。
• 發展商持續採取的吸引新盤定價策略，分流二手成交市場的潛在買家。
• 未來利息走勢的不確定性，增加了買家入市的猶豫。
• 買家觀望情緒濃厚，延遲入市決定，導致二手成交量維持低位。

第二季樓市展望：獲利比率料續承壓

展望第二季，目前市場上暫未見到強而有力的利好因素能夠扭轉大勢。地緣政治及經濟上的不明朗因素持續，新盤亦普遍維持吸引的定價策略以加快銷售及搶佔市場份額。這些因素預計將繼續分流部分有潛力的買家，導致二手成交市場的業主在出售物業時，議價能力相對較弱，處於較被動的位置。在這種市場環境下，預計本季的私宅轉手獲利比率將繼續承壓，難以出現顯著改善。整體而言，香港樓市正經歷一個挑戰期，市場參與者需密切關注各項因素的變化，審慎考慮套股換樓或購入銀主盤等策略的潛在風險與回報。